三門峽:保障中低收入群體安居的有益探索

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林欣 姜巍

中低收入群體是各個城市人口的大多數,讓他們安居樂業是穩定大局的重要舉措。從2008年中央政府啟動保障性安居工程開始,保障中低收入群體的安居工程建設已歷經10年。10年來,各地的保障性安居工程在探索中深化,在滿足困難群眾住房需求、平抑房價等方面發揮了重要作用。但到目前為止,真正建得成、管得好的保障房小區還不夠多,這在全國仍然是有待破解的難題之一。

河南三門峽市在10年的保障房建設發展中,認真貫徹落實黨和國家保障房惠民政策,積極推進保障性安居工程建設,初步構建起了實物租售和貨幣補貼相結合,與棚戶區改造同步推進,以公共租賃住房為發展方向的住房保障工作格局, 住房保障工作成效顯著。

三門峽市市區常住人口30萬人,截至2018年底,全市開工建設保障性安居工程147618套,1406.29 萬平方米,累計投資542.93億元; 建成保障房81692套,分配到戶78914套,入住低收入者22.1萬人。中心城區累計建設保障房49181套, 包括廉租住房4747套、經濟適用住房1407套、公共租賃住房4442套、棚戶區改造38585套,總面積441.18 萬平方米。對中低收入群體做到了應保盡保,有住房困難的群眾實現了居者有其屋。

通過10年探索,三門峽市保障房建設與后期管理工作成績斐然, 一直排在河南全省前列。其中,迎賓花園保障性住房建設項目榮獲國家住建部頒發的“中國人居環境范例獎”,德馨苑小區榮獲河南省“優秀物業管理示范小區”稱號, 迎賓花園二期(9、11號樓)獲得河南省“保障性住房安居獎”。

舍得拿出好地段建保障房是關鍵

一些城市遲遲沒有建成保障房小區,其實沒有什么特別原因,就是舍不舍得好地段。三門峽市高度重視保障性安居工程建設,優先安排建設,多方落實建設用地,堅持把建設保障性住房作為改善民生的重要舉措,每年將保障性安居工程列入全市“十大實事”,納入政府綜合責任目標考核體系。

所有的保障房都是集中建設, 以方便住戶生活為前提,科學布局、統一規劃、一次報批。

首先,他們將小區位置選在好地段,盡可能降低入住成本。按照大分散、小集中的原則,保障房小區都建設在市政設施配套、交通便捷、環境適宜、生活便利的黃金地段。比如,市區的德馨苑、康樂瑞景、迎賓花園、惠利花園都建在好地段,利于住戶入住后的長遠發展。

其次,小區規劃一次到位,讓群眾住得舒心。大到保障房小區的環境,小到每一戶的設計,都以滿足住房困難家庭的基本居住需要為原則,水電氣暖等配套設施一應俱全,同步規劃建設幼兒園、小學、超市、醫務室、健身活動場所等生活服務設施。配建了一定比例的經營性用房,道路寬敞,綠地充足, 環境之美超出了住戶的期望。比如,占地198畝的德馨苑保障房小區和占地259畝的迎賓花園保障房小區,都規劃建設了幼兒園、綜合服務樓等設施,統一規劃,具有明顯的整體性。小區功能齊全、布局合理,居住環境絕不低于同期建設的商品房小區,既保證保障房的持久利用,又最大限度方便低收入家庭的生活,讓住戶住得進、住得好, 又住得有尊嚴。

再次,戶型設計科學實用。保障房的房型小,面積不能超過六十平方米,要在五六十平方米乃至更小的空間內合理布局、設計。為了不讓困難群體“窮湊合”,建設者在優化戶型設計、完善功能、減少公攤上動足了腦筋,做到面積不大功能齊全,提高了舒適度。

心里裝著困難群體,就能破解資金難題

一些城市長期沒有落實中央的保障房政策,據說是資金緊張。而真實情況究竟如何,三門峽市給出了不同的答案。

首先,按照國家有關政策,該市積極爭取中央、省補助資金,又采取財政配套、住房公積金增值收益支持、債券融資、統貸統還項目資金等四種渠道籌集建設資金,保障建設資金需要。2008年以來,全市保障性安居工程共籌措資金73.69億元,其中,中央補貼資金33.74億元,省級補貼資金2億元,市級土地收入提取資金4.87億元,市級公積金提取資金1.78億元,市級預算安排2.43億元,統貸統還資金7.6億元,豫資公司資本金0.4億元,債權和銀行貸款20.8億元。僅2018年就爭取中央和省獎補資金13.49 億元,爭取中央和省預分配棚戶區改造獎補資金1.8億元(全省排名第二),獲得省政府特別獎勵資金3412萬元。

其次,該市嚴格落實國家棚戶區改造、保障性安居工程建設稅收優惠政策,對棚戶區改造項目的行政事業性收費予以免收,對棚戶區改造涉及的手續辦理予以簡化、及時審批。

第三,該市對保障性住房建設資金實行封閉管理,對廉租房、公租房、棚戶區改造資金實行分賬核算管理,嚴格按計劃、按預算、按程序、按進度撥付,確保資金不被截留和挪用。

有進有出,公平使用公共資源

保障性住房建設是黨和政府的重大利民之舉,政府提供房源租給困難群體,每月每平方米租金僅1元錢,還包含物業管理費用。但要把這件好事辦好,使真正需要幫助的住房困難群眾受益,就必須加強管理,建立起準入、使用、退出機制,用好公共資源。困難戶住得進,非困難戶清得出,這才算做到對全體市民的公平。按照國家政策并結合當地居民收入水平,三門峽市及時調整準入門檻,讓更多的低收入住房困難家庭享受保障房待遇。2014年市區申請廉租房的家庭人均月收入標準由550元調整為目前的1230元,公共租賃住房申請取消了收入標準和戶籍限制,覆蓋人群由城鎮居民擴大到了外來務工人員和新就業大學生。

與此同時,嚴格核查住戶, 有序清退保障范圍之外的住戶。一是合理確定清退方式。根據《廉租住房實物配租管理規定》,2012年下發《關于清退保障性住房的通知》,2013年下發《關于2012年審計實物配租有關問題的處理意見》,定出區別情況分類清退的具體辦法。對家庭收入超出廉租住房保障標準的家庭調高租金標準,轉為公租房住戶管理;對購買了住房的租戶予以清退;對有住房、且退出確有困難的,經申請給予最長不超過6個月的延長租住期,延長期內按同區域同類住房市場價格收取租金,做到人性化退出。

二是全面從嚴審核。按照保障房入住管理辦法,對已分配入住的家庭實行年度復核、動態管理,結合群眾舉報,及時發現因經濟條件變化不再符合保障房資格的家庭, 及時糾正閑置、出租、出借、改變用途等違規使用行為。

三是加大清退力度。應清退的租戶一經確定,就立即啟動退出機制,通過公示退出家庭名單、逐戶下發清退通知書、法院強制執行等措施及時予以清退,對非法占有保障性住房的,依法依規懲處,切實確保公共資源分配使用更加公平, 使真正住房困難的家庭受益。

“三分建,七分管” 

隨著政府產權的保障房大量交付使用,保障房后期運營管理問題逐漸凸顯。必須解決好保障房管理,使之可持續運營。2014年以后,三門峽市住建部門及時轉變工作重心,將保障房的工作重點由工程建設為主轉為后期管理工作為主,把管理保障房放在經濟社會發展和社會和諧穩定的大局去考慮, 加快建立市場運作與政策扶持、矛盾化解相結合的運行機制。通過改善住房條件和環境,切實解決居住在保障房內群體的后顧之憂,既提高了中低收入群體的獲得感,也激發了他們對后期物業管理工作的配合和支持,促進了保障房工作可持續發展。

經過近5年的實踐探索,三門峽市摸索出了行政化引導和市場化運作相結合的綜合管理路子,不斷創新住房管理方式,堅持綜合管理,把社會效益放在第一位,形成了“以人為本、部門聯動、社會參與、居民自治”的思路。

建立聯動工作機制,實現管理服務全覆蓋。由住房保障中心在各保障房小區設立綜合管理辦公室, 負責小區資產管理,協調相關部門在保障房小區發揮職能管理和及時服務作用。選聘優秀的物業服務隊伍,明確物業管理公司精細化物業服務標準,按需賦予物業管理公司除物業服務以外的其他監管職責, 為小區居民提供優質物業服務。選聘有責任心和公益事業心的住戶代表作為聯絡員,積極參與小區的綜合管理工作,又通過他們及時傳達國家有關政策,了解群眾訴求, 并引導居民自覺參與到小區服務管理,維護小區日常生活秩序工作中。住房保障中心負責小區資產運營,保障設施的完好。

如今,德馨苑小區入住居民3072戶,綠化、路燈及幼兒園、醫務室、商業設施配套齊全,住戶用上了暖氣,小區內有專業的物業服務和健身廣場,小區門外就有公交車站。該小區創造了河南省保障房小區“四個第一”:第一個設立了社區綜合管理辦公室,第一個基層黨組織進社區, 第一個愛心超市進社區,第一個社區衛生服務站進社區。社區救助服務站、社區就業服務站、社區便民服務站、社區活動中心相繼建立。

保障低收入群體住得有尊嚴

商品房小區有的,保障房小區要有,商品房小區沒有的,保障房小區也要有。迎賓花園是三門峽市2010年開工建設并精心打造的保障房小區,總占地面積281畝,規劃建筑面積38萬平方米,計劃建設住宅4936套,入住人口2萬人。小區里居委會、幼兒園、超市、社區醫療衛生站一應俱全,居民可以享受到優質的物業服務和便利的生活設施。小區榮獲2014年住建部“人居環境范例獎”,這是河南省保障房建設管理獲得的首個國家級大獎。

現已建成六大服務體系。一是物業管理體系。解決了保障房物業管理存在的管理標準不統一、管理內容和范圍模糊與監管不足等問題。物業管理的市場化是大趨勢, 保障房并不例外,而保障房物業管理企業的服務標準絕不能低于商品房的物業管理,但是保障房的繳費明顯低于市場價格,這個矛盾顯而易見。于是他們以小區商業設施的租金收入彌補物業管理費用的不足,由此來培育小區的“造血”功能,不讓物業管理企業吃虧。

二是社區服務體系。社區管理要以人為本,落腳點是為居民排憂解難。三門峽市通過設置保障房社區服務站,由保障房管理辦事處牽頭,邀請公安、人社、教育、司法、衛生、文化和街道等部門定期上門開展服務,探索適應保障房居民服務的新方法、新項目和新模式。這一體系引導住戶開展自我管理,組建互幫互助委員會和志愿者服務隊,參與小區日常管理,從而加強了社區居民間的交流,增強了住戶的歸屬感和認同感。

三是基層組織體系。保障房建設是黨和國家重要的社會保障事業之一,體現著黨領導的先進性和國家責任擔當。目前,三門峽市超過22萬人居住在保障房社區內。保障房社區建有基層黨組織,納入所在居委會和街道辦的黨組織管理,充分發揮黨員的模范帶頭作用,積極支持和宣傳保障房社區建設管理政策, 積極參與社區各項管理和社區活動, 反映基層保障群體的合理訴求。

四是技術支撐體系。即信息管理系統,推動社會信息化、智能化管理建設。“互聯網+”“云計算” 等新技術手段的應用,創新了保障房管理方式,實現了政府部門對保障房管理的電子化。2017年開發建設全省領先的“三門峽市住房保障管理信息系統”,運用成熟的技術手段在全省住房保障系統及三門峽市行政審批分中心系統首先實現無紙化申報、審核。2018年開通“三門峽市住房保障中心”微信公眾號,充分利用手機APP等移動客戶端技術,加強管理部門、住戶、政府部門、監督機構之間的信息溝通,實現了信息發布、保障房供給、輪候配租、租金繳納、報修服務的及時便利,讓信息多跑路,群眾少跑腿。

五是文化建設體系。建立社區義工制度。鼓勵公職人員積極參加社區義工服務,規定服務時間、服務對象、服務內容和標準,供參與社區義工人員選擇。建立社會組織參與保障房社區建設制度。與從事社會公共服務、社會公益事業的社會團體合作,積極開展扶貧濟困、尊老愛幼等一系列社會公益活動, 開展文藝匯演、公眾體育比賽項目。與高校合作,組織開展義務家教、關愛老年人幫扶活動、專業技術培訓、家電設備義務維修和老年人健康知識講座等活動。

六是社會治理體系。落實社會治安防范和管理措施,重視隱患排查,始終堅守“四防”(防火、防盜、防自然災害、防破壞)的安全底線,保障居民人身和財產安全。發動群眾,加強矛盾糾紛排查調處,積極疏導和化解矛盾,掃除黃賭毒,凈化社區環境。做好流動人口、刑釋解教人員和有不良行為青少年的日常監護,預防減少違法犯罪,積極宣傳掃黑除惡專項斗爭,號召居民參與掃黑除惡行動。依靠社區威信較高的老同志、老領導組成民事調解志愿者服務隊,經常到居民家中走訪,及時發現并解決婚姻、鄰里關系、民事糾紛等方面的問題,將矛盾化解在基層,社區呈現出家庭和睦、鄰里團結的良好局面。

保障性安居工程是一項功在千秋、利在當代的民生工程。面對新形勢、新任務、新要求,三門峽市提出,將加快實施各類棚戶區改造,完善保障房智能化管理系統, 堅持行之有效的經驗和做法,花更大氣力做好住房保障工作,讓人民群眾共享改革發展成果,收獲更多的幸福感和安全感。

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